地政士考試科目

地政士考試科目完整解析：科目組合與讀書優先順序指南

地政士考試科目涵蓋民法、土地法、土地登記等多個領域，本文帶你釐清各科組合邏輯、配分重點與讀書優先順序，幫助你把有限時間花在刀口上。

發布日期：2026年8月25日　｜　更新日期：2026年9月1日

地政士考試科目有哪些？官方架構一次看清楚

地政士（前稱土地登記專業代理人）的國家考試，由考選部主辦，屬於專技人員考試類別。考試分為兩試，以下是目前常見的科目架構（請務必至考選部官方網站確認最新考試規則與科目設定）：

第一試（資格考）

第一試通常以法律基礎與不動產相關知識為主，目的是篩選出具備基礎能力的考生。常見考科包含：

• 國文（論文或測驗，視年度規定）
• 法學知識與英文

第二試（專業科目）

第二試是地政士考試的核心，考核不動產實務與法律專業知識，常見科目包括：

1. 民法概要及土地法概要
2. 土地登記實務
3. 不動產估價概要
4. 土地稅法規
5. 國土計畫法規概要（部分年度有調整，請以官方公告為準）

不同年度的考科名稱與組合可能因考選部修訂而異，考生在備考前務必下載最新「應試專業科目」清單，避免準備方向錯誤。

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各科配分與考試形式解析

了解配分邏輯，有助於你在時間有限的情況下做出理性取捨。

申論題 vs. 測驗題

地政士第二試多以申論題為主，部分科目採申論與測驗混合。申論題考的不只是記憶，更考邏輯組織與法條應用能力。這也是為什麼很多考生背得滾瓜爛熟，但上了考場卻不知道怎麼「寫出來」。

各科滿分與及格門檻

依照一般規定，地政士專業科目以各科單科不低於 50 分、總平均達 60 分為及格標準，但正確門檻以考選部當年公告為準，不可完全依賴坊間說法。

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各科難易度比較：哪些科目最容易拉開差距？

民法概要及土地法概要

這是多數考生公認最需要花時間的一科。民法條文龐雜，尤其是物權編（如地上權、抵押權、典權）與債編在地政實務中經常出現，必須深入理解而非死背。土地法則涵蓋土地徵收、地價、土地使用管制等面向，與實務連結性高。

難度評估：高。需要長期累積，不適合短期衝刺。

土地登記實務

這科是地政士最核心的專業能力，考題直接對應實際工作內容，包括：所有權移轉登記、抵押權設定、繼承登記等程序。讀懂《土地登記規則》是關鍵，條文細節多、程序性強。

難度評估：中高。但讀通之後得分相對穩定。

不動產估價概要

不動產估價對於非理工背景的考生可能感覺陌生，涉及比較法、收益法、成本法等估價方式，計算題比例較高。

難度評估：中。計算題有公式可依循，只要練習量足夠，分數容易穩定。

土地稅法規

包含地價稅、土地增值稅、契稅等稅目，條文多且有計算題。與實務連結性強，許多考題直接取材自常見情境。

難度評估：中。考生普遍認為此科只要熟悉稅率與計算邏輯，即可有效得分。

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讀書優先順序建議：從哪一科開始最有效率？

備考資源有限，優先順序至關重要。以下是依照「重要性 × 可學習性」整合出的建議順序，供考生參考：

第一優先：民法（物權編為核心）

民法不只是一科，更是其他科目的法律基礎。物權編的抵押權、地上權概念，會直接出現在土地登記實務中。建議先從物權編開始，再補充債編中與不動產交易相關的章節。

建議做法：

1. 先閱讀民法物權編逐條白話說明（可搭配坊間教材）
2. 整理高頻考點條文，建立自己的考點筆記
3. 每週練習至少 2 題申論題，培養組織能力

第二優先：土地登記實務

這科是地政士的「靈魂科目」，也是最能反映你是否真的理解地政業務的考科。建議在有一定民法基礎後再深入讀這科，因為許多登記程序都需要民法概念支撐。

建議做法：

1. 以《土地登記規則》為主軸，逐章理解各類登記類型
2. 搭配歷屆考題，從申論題題目倒推考試重點
3. 建立「登記流程圖」，視覺化記憶各類登記步驟

第三優先：土地稅法規

稅法條文相對明確，計算題有規律可循。建議在前兩科有一定基礎後，集中 4 到 6 週攻克此科。

建議做法：

1. 熟記各稅目的課徵對象、稅率與優惠條件
2. 大量練習計算題，確保計算步驟不出錯
3. 整理「稅目比較表」，避免在考場混淆

第四優先：不動產估價概要

估價科目計算題比例高，適合安排在稅法之後。掌握三大估價方法的公式與應用情境，通常就能穩定拿分。

建議做法：

1. 背熟比較法、收益法、成本法的公式架構
2. 練習歷屆計算題，找出常見陷阱
3. 申論題部分著重「說明估價方法選用理由」的表達練習

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科目之間的連動關係：讀懂這個讓你事半功倍

地政士考試科目並非各自獨立，它們之間有高度的知識連動性。理解這層關係，能讓你讀一份資料，同時服務多科。

民法 → 土地登記實務

土地登記的許多核心概念（如所有權、抵押權、地上權的設定與消滅）直接源自民法物權編。讀懂民法，土地登記的法源依據就會清晰許多。

土地法 → 土地稅法規

土地法中關於地價、土地使用的規定，是土地增值稅、地價稅計算的基礎。兩科交叉複習，能加深理解而非死背條文。

土地登記實務 → 不動產估價

估價結果往往需要結合登記資訊（如產權狀態、抵押設定情形）才能做出完整判斷，兩科在實務情境中高度相關。

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常見備考誤區與注意事項

誤區一：只背條文，不練申論

地政士考試申論題佔比高，純粹背誦條文無法應付「說明理由」、「比較異同」等開放性題型。建議每週固定練習申論寫作，並對照參考答案檢視邏輯結構。

誤區二：忽略法規更新

台灣不動產相關法規修訂頻繁，包含《土地登記規則》、《國土計畫法》等，每次修訂都可能成為當年考題。備考期間應定期查閱內政部地政司或考選部官方公告。

誤區三：只讀熱門科目，冷門科目放棄

部分考生會選擇放棄估價或稅法，但地政士有總平均門檻，單科過低可能拖累整體成績。建議每科都維持基本備考，避免「單科崩盤」。

誤區四：歷屆考題讀太少

歷屆考題是最直接的命題趨勢指標。建議至少練習近 5 年考題，並歸納高頻出題點與申論題型模式。

> ⚠️ 重要提醒： 本文所述科目架構、配分原則與備考建議，均為一般性說明，不代表官方正式規定。考試相關資訊（含科目、配分、報名資格、日期）請以考選部官方網站最新公告為唯一依據。

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重點摘要與行動建議

回顧本文的核心重點：

• 地政士考試科目分為第一試（基礎）與第二試（專業），第二試是備考重心
• 各科難易度不同，民法與土地登記實務是最需要長期累積的科目
• 建議讀書優先順序：民法物權 → 土地登記實務 → 土地稅法規 → 不動產估價
• 科目之間有強烈連動，交叉複習效率更高
• 避免只背條文、忽略申論練習與法規更新

立即可執行的三個行動：

1. 前往考選部官網下載最新「地政士考試應試專業科目一覽表」，確認當年科目設定
2. 制定 12 到 16 週讀書計畫，依優先順序分配每週讀書時數
3. 從今天起，每天練習至少一題申論題，養成組織法律論述的習慣

準備地政士考試是一段需要策略與耐心的旅程。掌握科目組合邏輯，再配合有紀律的讀書計畫，你就已經站在比多數考生更有利的位置了。